去地产化的王健林，正面临两大难题，首富位置恐不保

王健林终于还是彻底告别房地产了。

8月10日的万达集团官方微信宣告，将万达文旅和万达酒店管理注入上市公司万达发展。万达文旅主要专门从事主题公园设计、修建及运营管理，而万达酒店管理则主要从事酒店设计、建设及运营。这两个都是服务型轻资产，在变卖酒店资产和文旅资产后，万达已经彻底轻资产化，未来主要的收益靠“服务”，而不是研发。转型中的首富还能保住自己第一的方位吗？记者准备从几个方面简单聊一聊。　　

“避重就轻”——王健林的资产腾挪大戏

王健林走轻资产路线在很多年前就开始了。

早在2012年，万达就开始了海外收购，当年5月份万达收购美国AMC院线100%股权和债券，耗资26亿美元。之后就一路飞驰，截至2017年3月，短短5年间，万达已经发起了20次海外并购，行业覆盖体育、影视、酒店等行业。

2015年，王健林在深交所发表演说，首度详解万达的“轻资产化”战略目标。

以万达广场为例，在万达的高增长阶段，回头的是重资产模式。即自己投资研发万达广场，销售配套的写字楼、商铺和住宅等，所获得的现金用于投资持有人的万达广场，所取得的租金收益全归万达。

现在轻资产模式则是，万达之后投资建设万达广场，但万达自己只负责选址、设计、修建、招商和运营，资金由合作方出有。万达广场产生的租金收益与合作方分为。

轻资产模式的特点是“自己出钱、自己销售、自己收租”，轻资产的特点是“别人出钱、我运营”，所相结合的是万达品牌的强劲运营能力。

今年以来，万达的卖卖买，可以说是个插曲，因为它受到了大环境的影响。王健林的万达一直以来都非常倚赖外部资金，因为他主要玩的还是房地产，他并没有类似李超人旗下诸多现金流产业来为自己的转型获取资金支持。

万达转型是主动的自由选择，按照王健林的布局，再过几年万达就能彻底轻资产化。但时不我与，金融的大风向逆了，王健林所倚赖的外部资金突然无法到位，车没油了，只能卖自己的资产了。

卖给融创的文旅和卖给富力的酒店，回笼的638亿协助王健林解了燃眉之急。不仅如此，万达还不断重复使用万达广场的注册资金，有统计显示，至少有84家万达广场的注册资金增加，收回的资金至少有400亿。

从或许上来说，万达今年以来的卖卖买，反而加快了万达的轻资产进程。目前万达已构成万达商业、万达文化（影视、体育）、万达网络科技和万达金融四大产业。

轻资产的风险

按照王健林自己的众说纷纭，房地产的轻资产模式过于单一，对万达持续发展不利，而轻资产和多元化有诸多优点。

转型以来，万达也的确取得了不小的成绩。以万达广场为事例，以后以租金收益为主。2015年和2016年的增幅分别超过了30.7%和30%，毛利近超强物业销售。2016年万达的租金收益为195.8亿，贡献的净利润更是占比达到了55%。王健林在2016年会上也回应，集团营业收入达2549.8亿，净利润实现了两位数快速增长，

但另一个难以置信的事实是，财富杂志2016年世界500强的数据表明，整个万达集团在2016年的净利润仅为0.4%，约1.1亿美元（注：世界500强劲的营收和利润均来自企业自律申报）。

极大的反差，认同是有问题了，粗数万达近年来的风波，最大的原因恐怕来自于万达的海外并购和融资困难。

万达海外并购当然是冲着轻资产和多元化，基本上都是文化类的，以影视和体育两大块居多，整个多元化和轻资产化的布局已经初步完成。但也正是这些收购，让万达身负了不小的压力。

首先，万达的收购资金不是自己掏的，这就有风险了，用别人的钱就得看别人的脸色，别人不给你钱，愤恨之余也只能买自己的资产了。

另一方面，万达所买的这些资产，比如电影和文娱，按照王健林的众说纷纭，这是上不知顶的行业。上不知覆以不假，但以此对这些行业报以过低希望却不行。

影视、体育行业利润非常低，但这些行业已经发展了这么多年，没能问世出有超级巨头，已经很能解释问题了。

互联网、地产、能源和零售等行业能孕育巨头，但影视和体育等行业是难以规模化和标准化的，巨头们也今晚一两个天才的搅局。就拿电影来说，谁能想到吴京的《战狼2》能突破40亿？

文娱和体育等文化行业的确是超级行业，但这行的基因就是分散，就是百家争鸣。

细数王健林收购的这些企业，最早纳入万达旗下的AMC院线二季度宣告亏损1.77亿美元，股价也一直走低。

相比房地产等传统产业，影视、体育等文化产业天生就不是赚大钱的产业，而且报酬周期相当宽，这也是拖累万达利润的最重要原因。王健林要想要统合这些行业，形成一个超级航母，还有相当长的路要走。

首富的方位还能坐得大位吗？

马云靠电商、马化腾靠社交，李彦宏靠搜寻，而王健林是靠万达广场起家的。

再说得隐晦一点，二马一李靠极强的产品，而王健林则靠的是极强的“财技”，地产是传统行业，盖住宅，垫写字楼，盖综合体，它必须依托强有力的融资。而融资说白了就是杠杆，有了杠杆才能赚大钱。孙宏斌卷土重来、许家印的快速崛起莫不如此。

靠财技起家的王健林，目前在回头轻资产路线，靠租金收益以及影视体育等多元化的布局，能否协助王健林保住身家，还很难说。

万达要轻，要转型，一方面是因为商业地产相比住宅地产，体量做到大很困难。另一方面是当前融资环境的变化，今后万达要做到的就是较少花钱做到更多的事。

但轻资产的问题在于，利润超级较低，而且竞争更加激烈。潘石屹转型了，他的SOHO中国相比之前，赚钱能力也大幅上升。而就以房地产来说，链家很赚钱，交易额过万亿，但它终究只是中介，估值也不过几百亿，这就是重和重的区别。

万达目前的优势在于它的品牌号召力以及顺利的运营案例。但这个行业同样不乏竞争者，再再加这些年商业地产萧条，万达的压力也不小。

所以万达想到了转型，去电影和文娱产业掘金，这些行业也是足够重，但回报周期长。转型以来，万达资产增长率呈圆形下降趋势。从2010年到2016年，分别是87%、40%、50%、27%、34.5%、20.9%、21.4%。

现在是去杠杆的关键时期，企业要凭自己的能力渡过难关。人民日报近期就以万达和乐视作例，明确回应高杠杆高贷款的时代一去不复返。

靠“财技”发家的王健林，面前有两大难题：

万达商业在A股上市是一道必选题，万一失败怎么办？

目前转型是以出售资产为代价的，且插手的都是报酬周期长的产业，速度能否维持寄居？

一个企业一旦跑不动了，那将非常可怕，更何况是首富的企业。

来源：融360

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