2023年杭州楼市：买房逻辑最强攻略！

原标题：2023年杭州楼市：买房逻辑最弱攻略！

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续注目杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，青睐注目及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号“杭叔说房”的粉丝精选发问：

提问：杭叔，你好，考虑在杭州四大枢纽这边买房，想问这边可以卖吗？这边该如何卖呢？

杭叔：你好，杭州在四大枢纽之下的购房逻辑为：重点注目真正正处于板块中心的站点的杭州北站板块，其他三站都将枢纽功能和城市行政服务功能分离了，而北站是环绕枢纽、市民中心、中央公园、城市主干道、都会综合体、大型居住区、地铁等统一规划和完整开发的区域。这种方式使得板块内的商业、居住、生活和交通都联系了一起。买房一定要附近中心，杭州北站所在的区域就是东湖新城的中心。在中心区域则必须选择优质房企的优质产品。杭州买房建议，参见知识星球内部共享。

提问：杭叔，你好，刚须要，座标杭州存款80万左右，一直想买房，但是因为其他事情一直没买成，现在下定决心今年准备买房了，但是不告诉从哪里开始看起，请问老余杭怎么样，可以分析一下吗？

杭叔：你好，目前未来科技城的产业挤满消弭了老余杭的劣势，如今的老余杭不仅接续了未来科技城的居住于外溢，而且还接续了其产业布局，产业聚集带来大量的人口以及住房需求，房价的涨势自然变动。

杨家余杭的价值判断可分成两点：第一，杨家余杭的发展与未来科技城密不可分，

不受未来科技城的影响，居住于需求外溢，老余杭的房价下限各不相同未来科技城的发展有多好；第二，杨家余杭的的区位优势大于享有商业区位优势的万达区块和产业地铁发达的菜鸟区块，高端需求回到老余杭的难度大。

所以对于购房建议，如果是刚须要自住可买老余杭内临地铁站点，相对更新和物业更好的楼盘；刚改到未科外溢的情况下自由选择万达或菜鸟区块，新城取代老城是大势所趋；改善则自由选择未来科技城核心区，毕竟核心区的优势难以替换。不具体价值高的板块及楼盘分析，参见知识星球内部分享。

发问：杭叔，你好，单身未婚，投住分离，最近想买市区普通学区的杨家破小来投资，合适吗？因为资金优先，学区好的老斩小太贵。

杭叔：你好，不建议投资。买新房的逻辑是地段，买杨家破小的逻辑则是资源。从投资角度来看，市区没有学区的老破小和杨家斩大大多跑输了大盘，只有个别靠近江新城的热门板块，或者优质学区护持的老破小才能跑赢平均涨幅。不少传统意义上的郊区板块，房价涨幅到单价都逆袭了市中心老斩小。从流动性来看，一般的老破小可办理的贷款年限为50年减去房龄，所以房龄越杨家，贷款年限越短，也就是说卖一套老的二手房相等于增加了短期购房成本，减少了流通性。最后，杨家斩小的居住属性也很差，生活体验会大大降低。卖没有资源的老斩小不如卖偏一点的地铁口新房，特别年轻人要注意千万不要浪费首套三成的政策福利。

2023年将不会是一个新的周期，楼市也将会引发新的一页。

那么问题来了，到底哪些城市不会有行情？哪些城市不会在等等？篇幅受限，给大家整理了重点30城变化表格，简洁明了告诉你答案。

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