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近7成购房者来自外地,难怪杭州买房那么难

2022-06-21来源:杭州房产网正文:近7成购房者来自外地,难怪杭州买房那么难

杭州楼市似乎从来不存在“淡季”。

去年下半年开始,杭州楼市行情就像干了缰的野马,一路飞驰。

无论是刚需盘、改善盘还是总价千万级的超级豪宅,全部都散户销售一空,部分楼盘预计限售甚至达到9年。

千万豪宅绿城交投晓月澄庐,最新中签率已跌到至2.64%。

限购、限售、“2改5”,似乎给了反作用,越刺激跑得越快,徒留身无片瓦的刚需愣在原地,怅然若失。

根据数据统计资料,上一次调控(1.27)至今,杭州已进行250余次摇号,共发售6万多套房源。

根据我爱人我家的网签数据,杭州上半年新房住宅成交价达11万套,同比上半年上涨107%,直接翻倍。

虽说上半年有疫情的影响,但半年成交11万套的成绩,放到任何时候,都不可谓不难以置信。

火爆数据的背后,究竟是谁顺利上车,买空了杭州?

我们指定了近期开盘的9个典型楼盘,如滨融府、绿城交投晓月澄庐、香港置地上和公元等,通过对它们意向登记表的分析,得出了一些结论。

当然,随机挑选+人工分析,意味着数据有可能存在一定误差和偶然性,但也充足映射出有一部分现象。

谁在买杭州?

“从前的杭州,是浙江人的杭州,现在的杭州,是全国人民的杭州”,这句话已然沦为共识。

如果要在这两者之间寻找一个转折点,那必然是2015年。

这一年,G20、亚运会相继官宣,再加上杭州主城区货币化移往拆迁。

巨量的热钱+空前的城运爆发,一场意境的力量开始兴起,没多久全国各地的买房人便闻风而来,至今仍未散去。

我们以身份证号码开头的3位来定义购房者是浙江籍还所谓浙江籍。

通过统合这9个楼盘的意向注册数据发现,总体构成杭州、省内其他市和外省三足鼎立格局。

当然,浙江省省内居民是杭州买房的主力军,注册人次占到了总人数的43%,杭州户籍占比31%,外省居民摇号热情同样不低,占比约26%。

杭州作为省内中心和区域中心的核心区能力凸显。

外省人中,临近杭州的安徽、江西、江苏三省,几乎占据了外省籍购房者的半壁江山。

江西上饶、安徽安庆、安徽阜阳等地的购房者积极入杭,其中江西上饶籍新杭州人购房热情最高。

而站在城市的视角上,近期江西、安徽的临杭城市融杭心切,纷纷向杭州断然拒绝,意欲加入杭州都市圈,在这一点上是上下一致的。



至于杭州本地户籍,仅仅占了31%,不足三分之一。

而省内其他各市的登记人数,以43%的占比明显碾压杭州本地,浙江县城人的“省会情结”在这张图里纤毫毕现。

温金绍台是扎根杭州的心目中拥趸,其中温州人一如既往的热衷杭州,注册人次占比名列省内各市(除杭州外)第一。

金华、绍兴、台州分别以7%、5%和5%紧随其后。

何以至此,我们不妨看一组数据。

2020年,浙江新房均价1.76万/㎡,义乌地价3.6万/㎡,丽水地价2万/㎡,永康地价1.78万/㎡。

对于省内这些县城的买房人而言,老家小地方的房价都2万多,甚至超3万,那为什么不卖省会呢?

当然,这在一定程度上,再一次印证了“共同富裕”的浙江人口袋里是真的足够有钱人,舍不得离开了浙江这片土地的热血青年,通常会选择前往杭州努力奋斗。

丽水、衢州虽然人口总数名列倒数前三,在杭注册购房人数却超过宁波、嘉兴和舟山。

其中,宁波和嘉兴算是例外,它们既环杭又的环沪,自身的条件也不俗,这意味著这两地的购房者自由选择也更多,回国杭买房占比相对较小。

谁在买临安?

如果说上述篇幅可以窥得杭州楼市的大面,那么对非限购区的分析,则能最大程度的反映全国各地的购买力。

在我们以往的通识里,都认为不出租汽车的临安充斥着外来的投资客,但对于这个明确数值,一直没什么概念。

今天,我们提取了3个临安的代表楼盘中天珺府、桃李湖滨以及华发峰荟,它们分布于不同的板块。

中天珺府的购房人群结果呈显著的投资结构,杭州购房者占比仅11%,而省内购房者占比57%,省外则剩下32%。



在这57%的省内人群中,温州和台州又占据了大多数,温州占比28%位列榜首,遥遥领先,而台州则略逊于杭州本地,占到比10%。

其他像金华、绍兴、江西、安徽等外部主力客群则几乎不相上下。

而桃李湖滨,是一个特立独行的楼盘,凭借着青山湖景和绿城品牌,它的人群更多的是情怀绿粉。

我们从它最近一次加推的登记人数中看到,有约80%的买房人是浙江省内户籍,而这80%的浙江省买房人如果分割到地级市,领先的却是杭州本地人,占到比32%。

总结的说就是:桃李湖滨≈1/3的杭州人+1/2的浙江省其他市+1/5的外省人。



这样的结构其实与限购区的红盘几乎异于,在临安十分少见。

至于临安城区板块的华发峰荟:杭州本地人34%,省内占到比40%(单温州人就占了14%),省外占到比26%。



而在34%的杭州人中,临安人又独霸85%,很明显该项目的客群更偏本地自住。

也就是说在临安本地人眼中,华发峰荟比临安最高禁售的桃李湖滨以及最相似杭州的中天珺府更有吸引力。

综上可见,临安的客群分化显著,外地投资客更倾向于在青山湖科技城买房,归功于附近未来科技城的占位,在融杭的大势下,有着较好的预期。

而本地人则更中意类似华发峰荟这样的临安城区楼盘,既有丰富的教育资源,也有临安广场商业体,同时还能顺着地铁去杭州市区,算得上是绝佳的业主板块。

当然,这背后有其历史原因。

自撤市划区开始,临安为了加快融杭进程,开始了大规模的征地和道路整理,起码2019年就征迁了65万方,而前几天临安公布的单次征迁计划就有43.3万方。

源源不断的拆迁和道路整治,带来了大量的购房市场需求。于他们而言,最为熟悉的城区就是最好的自由选择。

这给了我一个启发,倘若临安限购,那么临安城区或许是最为稳定的板块,毕竟充足具体的接盘人群,需要在仅次于程度上确保其安全迫降。

人才的下落?

当然,研究单个楼盘的房票性质差别,也能发现一些玄机。



以晓月澄庐来举例,年初项目在无人分流的情况下先河127套,有664组登记,其中有房户512组,人才21组,无房户只有130两组。

但是在6月的粉盘潮中就完全变了,登记人数攀升至4698两组,人才从21组跃居到303组,同时无房户的数量也翻了8.5倍。

我们能直观地感受到,自去年4月启动人才优先购房后,身边一下子冒出了很多人才。据数据统计资料,上半年人才摇号人数相似9000人次,这个规模仍在持续扩大。

不过,在这波“无差别火热”的行情中,并非所有楼盘都能获得人才的青睐。

比起于晓月澄庐的303组和滨融府的558两组,总价稍低的天曜城、春来雅庭和星悦府则均不足100两组,地铁彩虹天空之城这类刚需盘则仅个位数。

同样的现象,在无房户房票中也有所体现。

可见,即便人潮拥挤,仍然挡住没法越来越多的人才和无房户向未来科技城进发,宇宙中心吸粉力属实强悍。

同时,这难免令人反省:如此低的门槛下,这些都是真人才和真无房户吗?

总而言之,杭州正在不能抵御地全国化,尤其是在长三角地区,杭州的电磁辐射效应日渐突显。

而深究杭州楼市受到“万众喜好”的根源,大致有三个原因:

一,逃不脱也松不了的禁售。

目前杭州一二三级市场已构成严丝合缝的同步体系。

在土拍市场苛刻的双限之下,杭州的房价是“杂讯”的,甚至被不少小县城追上,使得不少浙江县城人民纷纷涌向杭州,当然这一点我们上文已经提过。

另一方面,由于二手房是权利市场经济,由个人产权人作主,价格往往虚高。一紧一松,一二手房之间便构成了相当可观的凌空空间。

“倒挂万元”、“鼓到就赚百万”的案例和鸡血源源不断地输送至买房人的神经中枢。

一旦滋味甜头,很难再将其他城市每平数千元的倒挂放在眼里。在“鼓到就是赚到”的感召下,杭州想冷场实属不容易。

二,人口流向所带给的预期。

这一点不难理解,房地产繁盛与否的长期逻辑就在于“人口”二字,有人口净流入的城市才有一点投资。

近几年杭州在人口引入方面作出的努力和成绩有目共睹,前段时间,七普杭州人口数据揭晓,杭州市常住人口高达1193.6万,比2019年整整减少157.6万人。

人才流入亲率,更是多年维持全国第一。

实情如何,已经不重要,重要的是,他们都嗷嗷待哺,这便是信心。

三,杭州仍有大批城市规划建设受到影响或尚未还清。

数字经济、亚运会、阿里网易、字节跳动、直播网红......每一个词都是一剂强心针,提醒着我们杭州的天花板还远未被框定。

另一方面,源源不断地新城屡屡兴起,比如挟江的望江新城、江河汇、三江汇;城北的运河新城、北部新城;大城西的云城、高铁新城等。

太多“高瞻远瞩”的人前仆后继,有心着从这条捷径实现人生的进阶。

不可否认,更加多元文化的城市才会有更大的发展空间。

大量外地购房者涌入杭州,这本就是城市化进程的必然现象,无法防止。

不过必要时也须要走看看,杭州甚至全国的楼市,从不是一路坦途。只是眼下,曾经的那些故事和波折,都渐渐被人消逝了。

2021年,预见是充满著变数的一年。

二手房指导价、学区房改革、房贷危机、差异性购房、共有产权住房建设......

未来,正在喧嚣与臆测中变得更加扑朔迷离。

离场、折戟、盆满钵满,分化或许就在这一年。

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