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下半年广州买房,天河、黄浦、海珠、番禺,选哪个板块更好?

2022-01-24来源:杭州房产网正文:下半年广州买房,天河、黄浦、海珠、番禺,选哪个板块更好?

最近,后台有不少广州的粉丝在问,下半年广州买房咋中选?

作为大湾区的明星城市,全国四大一线城市之一,广州房价更为亲民。

广州楼市政策多次升级加码,不过相对北上浅而言,门槛并远比特别严格。


当然,广州也不是随便闭眼就能买的。

如今,广州楼市是一个极度分化的市场,选筹要比以往任何时候都要更加慎重。

哪里才是有价值的区域?下面我们一一来讲解。

1

天河,广州房价天花板

天河主要分为三个板块,珠江新城、天河北、金融城。

| 珠江新城

珠江新城是中国三大CBD之一,且在三大CBD里GDP分列第一。简单来说,只要支出绝对够,外面珠江新城买房就可以了。

珠江新城分东区、中区、西区,价格依次递增。

东区价格最贵。广州最贵的高层住宅-侨鑫汇悦台,就在东区,目前单价近30万/平;其次是颐德公馆和凯旋新世界,单价也早已突破二十万。这三个楼盘总价基本是六千万起步。

如果想2000万上车珠江,不能看看中区或西区,如中海花城湾、保利心语、嘉裕公馆,这三个是广州响当当的网红盘。

西区住宅开发时间较早,价格也比中区要便宜一点,如星汇园、星汇云锦等。且西区附近越秀,中间夹杂着较多的写字楼和公寓等,没有中区和东区的住宅那么纯粹。

| 天河北

天河北是广州最早的豪宅区,很多房子楼龄多达20年。大部分户型稍港式,如金海花园、帝景苑。

天河北有全区最好的教育资源:华阳小学和龙口西小学。

天河北整体价格较平均,大部分在10w一平上下。

如果现在天河北买房,要么买学位房,要么买次新小区,户型方正的。

切忌自由选择户型很差或者楼龄超过20年的、小区物业管理一般的。

| 金融城

常言道:过去二十年看珠江新城,未来二十年看金融城。

从去年放开限高后,金融城的楼一天比一天高。目前已经有65家世界五百强入驻金融城,金融城整体的写字楼规模和设计比珠江新城更先进设备,更高端。

未来金融城集地铁、轻轨、高铁于一体,上接机场、下连南站,交通非常方便,通达性更好。

目前金融城住宅偏少,且楼龄较旧,比如骏景花园、天朗明居等大型小区,楼龄都超20年;楼龄较新的富力天禧、万科云启、兰亭盛荟等,价格也去到8-10万/㎡。

2

黄埔,依赖原有改为发力

黄埔主要分老黄埔、科学城、知识城三个板块。

| 杨家黄埔

老黄埔目前的价格基本5万/㎡起,去年开盘的丰颐华庭、中鼎君和名城二期、城市之光,基本靠抢。

二手房自由选择也不多,黄埔花园、金碧世纪、怡港花园、万科城市花园为成交主力。

未来随着黄埔旧改为的前进,以及鱼珠湾板块(广州第二CBD)的成型,老黄埔的价值不会越来越低。

| 科学城

科学城最早是归属于萝岗区,已经发展了二十年,有“小南山”的美称,广州有2家世界五百强都在科学城,科学城也是黄埔建构GDP和获取低收入的主要区域。

只不过,科学城住宅一直比较较少。2012年后开始规划一些大型住宅项目,如中海誉城、万科东荟城、科城山庄等。

| 知识城

科学知识城是新区,也是中国和新加坡双边合作的重要示范基地。发展了10年,知识城已逐渐成型。

目前,科学知识城二手房均价约3.5万/㎡。

知识城以刚需盘为主,科学城主要以刚需和改善居多,也有很多别墅和叠墅产品,适合讨厌偷窥环境的高管们。

黄埔旧改为推进速度最快的就是科学城和科学知识城,所以这两个地方的租金也比较高,涨幅也较大。

3

海珠,大厂购买力派对曲

海珠相等于一个江心岛,长期来看,由于岛内土地受限,所以还是很有价值的。

海珠这几年主要着力打造琶洲互联网总部基地,如腾迅、阿里、唯品会、YY等企业,已入驻办公。

从去年至今,广州房价的上涨,与这些大厂的购买力进驻绝非关联。

海珠比较成型的板块有琶洲、滨江东、海珠西、东晓南、江南西等。

| 琶洲

琶洲住宅较少,但是价格可以匹敌珠江新城,如保利天悦、雅郡花园等;还有广州塔下的赤岗,如珠江帝景、泓景花园等。这些都是海珠房价的第一梯队,10万/㎡起。

| 滨江东

滨江东是豪宅区,独特的江景是最大的特分项,且方位邻近琶洲,易受电磁辐射影响。未来12号线通车后,滨江东还会有另一番光景。

不过,这里大部分房子面积大、总价高,现在这里买房,起码2000一套起步。

此外,滨江东也有令人诟病的地方。

整体楼龄较旧,户型也不太吸引年轻人,学位一般,没地铁,都是缺失。

想要在滨江东买房的人,要考虑好能不能接受这些缺点。

| 海珠西

海珠西是海珠现阶段的主力旧改为区域,新房市场火热,主要客群是偏提高的和本地土著。

| 东晓南、江南西

这一块合适支出在300-500万的刚需买家,不过可选择的余地不多,稍微好一点的三房都要去到650万以上,如朗晴居、富力千禧、逸景翠园等。

4

番禺,珠江新城上班族首选

番禺主要发展方向是万博,其次是南站商圈。

但是番禺财力受限,打造出一个万博已经很费力,再去发展南站困难较小,所以南站周边想一起还必须时间。

所以在番禺买房,首选万博,其次是番禺广场。

| 万博

广州地铁18号线预计年底通车,这条连接南沙万顷沙到广州东站的最重要线路被很多人看好。未来,从万博抵达,乘坐18号线可以直达珠江新城。

因此,在万博买房,也可以列为在珠江新城上班族的考虑表格。

在万博,预算500-600万,可以选择万科欧泊、雅居乐花园、剑侨郡佰利山,建议尽量自由选择不超强豪宅线的三房带上主套。

| 番禺广场

番禺广场是刚须要首选,第一网红盘是尚东尚筑,涨幅喜人;周边亚运城、祈福新村、丽江花园、金山谷等,都是已经建成10年以上的成熟期社区,设施非常完备。

同时,华润进驻番禺客运站TOD,对整个板块的居住于品质和价值会有明显提升,不过旧改为周期较长,更合适自寄居买家。

5

白云&荔湾,刚须要上车区

| 白云

白云和荔湾的价格都不便宜,白云新城都是8万/㎡起,荔湾广船、白鹅潭板块也是10万/㎡起。

白云的刚须要集中于在同和、嘉禾望岗,去年打造的白云湖数字科技城,越秀和保利开始进驻打造出刚需集中地了,但是必须时间,没有那么快,周边基本以城中村、物流、工厂为主。

白云还有一个相当大的刚需板块,金沙洲,虽然今年华润拍电影了一块4万多的地,但并不见得能拉动周边价格,没有人买二手房,新房再贵也没用。

而且金沙洲板块与佛山仅一路之于隔年,购买力很容易外溢到佛山。

| 荔湾

荔湾最有名的是广钢,这里集教育、交通、顶级配套于一体。

目前广钢的新房不多,成交主力都是二手房。

其他板块合适刚需或资金量不大的人,假设支出只有200多万,可以看看新塘TOD附近的地铁盘。

以上,广州买房的基本逻辑和框架就是这些。经历了去年一年的大行情,目前广州楼市趋于稳定,留下刚需以及改善的选择机会比较多。

如果想在广州买房,房产大象有两点建议,第一,理性辨别自己的需求和资金支出;第二,多踩盘多比较。

*感谢咖啡对本文的贡献