房产税预期下,10月的杭州楼市……

2022-08-15来源:金赛药业正文:房产税预期下,10月的杭州楼市……

2021年10月杭州市房地产市场分析报告

(政策、土地、新房)

一、本月热点政策

1、全国人大常委会授权国务院在部分地区积极开展房地产税改革试点工作。

10月23日,为积极稳健推进房地产税立法与改革,引领住房合理消费和土地资源节约集约利用,增进房地产市场稳定身体健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议要求:授权国务院在部分地区积极开展房地产税改革试点工作。

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住于用等各类房地产,不还包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

国务院制订房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定明确实施细则。

本决定许可的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。

2、10月9日,杭州三部门同时发布公告,调整落户政策与各项人才补贴规定。

杭州市公安局:落户政策调整,大专学历15日以后无法通过人才引进落户。

杭州市人社局:生活补贴政策调整,博士生活补贴标准从5万元上调至10万元。

杭州住健房管局:租房补贴政策调整,申请新的引进应届大学生租房补贴的,由每年度发放一次调整为每年度分两次派发,半年一次,每次派发年度补贴金额的50%。

3、10月,杭州多个城建项目有新进展。

时代大道南延(绕城至中环段):2021年三季度,主线高架桥下部结构完成41%,上部结构完成10%,四季度计划已完成主线高架桥下部结构70%、上部结构50%。预计2022年4月30日前,时代大道南延项目将完成主体建设。

彩虹大道快速路工程:2021年三季度,完成至总工程量80%,四季度计划已完成至总工程量90%。计划在杭州2022年亚运会前竣工。

风情大道改建工程:2021年三季度,已完成至总工程量78%,四季度计划进度:机场-建设二路竣工;金城路-湘湖路完成至总工程量80%。计划在杭州2022年亚运会前建成。

浙江理工大学临平校区(时尚学院)所有单体主体结构全部结顶。按计划,今年年底完成宿舍区翻新,教学楼翻新进度达到70%-80%,市政配套工程已完成80%,明年5月项目完工交付。2022年9月,这里将正式迎来首批大学生。

钱塘快速路钱塘段:该路段西起宝华路西侧,东至头蓬快速路,全长20.7公里,跨越钱塘区东西两端,由3个项目构成(下沙路与12号大街段、过江隧道段、艮山东延段),总投资约135.6亿元。

下沙路与12号路提升改造项目:目前,下沙路清凿隧道土建完成81.2%,12号路隧道土建完成71.6%,综合管廊土建完成57.7%。预计至明年6月份,下沙路与12号路提升改造项目将全面竣工通车。

艮山东路过江隧道项目:目前大江东段主体结构已完成100%,下沙段主体结构完成65%。艮山东路经江隧道项目计划到今年年底,将构建隧道工程双线洞通。到明年6月,项目将月竣工通车。

艮山东路东延项目:目前,项目已完成高架桥桥梁桩基393根,占总量90%,完成主桥80座,占到总量58%,完成路面管线5351米,占到总量22%。计划在明年春节前已完成高架段桥梁结构工程,6月底完成高架段地面道路工程及交安、绿化等附属工程,总体计划在明年6月底通车。

东大道提升改造工程(一期):目前,一期隧道工程已完成95%,桥涵工程完成至96%,累计已完成至总工程量的62%。项目计划到今年年底基本完成隧道、桥梁及道路主体工程,整体预计于明年4月底完工投用。

二、土地市场分析

1、10月份,杭州市成交土地13宗,土地出让总面积95.5万平方米。

10月,杭州市成交土地13宗,成交价土地总面积为95.5万平方米,规划总建筑面积210.6万平方米。其中,11宗土地为牵涉到宅用地(其中2宗宅地为人才房专项用地),2宗商业用地,19宗地终止交易或流拍。土地出让情况参见表格1。(录:涉宅用地还包括纯宅地与商住用地)

表1 2021年10月杭州主城八区土地出让情况

数据来源:浙江省土地使用权网上交易中心

2、10月份,杭州市涉宅用地平均值楼面价15216元/平米,算术溢价率将近5.0%。

10月份,杭州市根据自然资源部拒绝,再次进行“集中于供地”,大幅增加了土地挂牌,但成交价颇不尽人意,19宗涉宅用地终止或流拍,溢价率同步大幅下行,备受瞩目的竞品质地块全部终止或流拍,成调停宅用地平均值算术溢价率仅为4.98%,涉宅用地平均楼面价15216元/平米。

数据来源:浙江省土地使用权网上交易中心

毕竟,7月以来的牵涉到房地产行业的全流程信贷收紧与去年的“五道红线”形成合力,对房地产开发和交易形成较大约束,开发商拿地就碰负债红线,银行放贷就摸信贷红线,综合之下,使得大部分开发商不得不暂停拿地。杭州第二轮集中供地大规模中止和流拍并非个案,全国大部分城市皆然。

数据来源:杭州我爱我家市场研究中心

从目前未知的上海证券交易所地块情况来看,11月杭州土地市场没有涉宅用地挂牌,12月的第三轮集中供地情形至今也尚未公布。

三、新房市场分析

1、市区新建商品住宅(不不含保障房)供需波动稳定,追加供应仍高位运营。

成交价套数来看,2021年10月,杭州市区新建商品住宅供应7878套,环比下降45%,供应小幅回升;网签成交价10509套,环比上升16%,去化水平较慢,疑为8-9月散户潮限投楼盘积压所致。

数据来源:第三方数据库

2、分城区新建商品住宅(不含保障房)供销分化显著,萧山、余杭供销局面显著对立。

分城区来看,2021年10月,杭十区内,余杭区新增供应最多,达2105套,成交网签2516套,供销比0.84;萧山区新增供应1568套,成交价网签1821套,供销比0.86;主城区供应2398套,成交网签4451套,供销比0.54,其中上城区、下沙区、之江区2021年10月无新建商品住宅供应。

数据来源:第三方数据库

3、新建商品住宅(不含保障房)面积段产于中,90-120成交占到比最低。

从成交价面积段产于来看,2021年10月杭州新建商品住宅成交价中,90方以下占比为14%,90-120方成交占到比最低,达到49%,120-140方成交价占比为27%,新建商品住宅市场成交越发呈现改善型趋势,户型日益趋大。

数据来源:第三方数据库

4、新建商品住宅(不含保障房)成交价中总价段160-240万占到比仅次于,约24%。

从成交价总价段分布来看,2021年10月杭州新建商品住宅成交中,总价段160-240万占到比最大,达24%;240-320万占比22%;320-400万占到比为14%;400-500万成交占比为15%;500-600万与600-800万成交总价段分别为7%、7%。

数据来源:第三方数据库

5、杭州招商及酒店式公寓供需同步回落显著。

成交价套数来看,2021年10月,杭州市区商办及酒店式公寓供应1569套,环比大幅下降49.0%,供应明显衰退;成交1919套,环比上升35.9%,去化同步大幅回落。

数据来源:第三方数据库