行情开始转冷?滨江区这个楼盘降价了

2022-01-23来源:杭州房产网正文:行情开始转冷?滨江区这个楼盘降价了

原标题:行情开始转冻?滨江区这个楼盘降价了

  文/住浙网研究员 徐创

  越来越多的迹象表明,楼市似乎要并转冻——刚过去的8月份,杭州二手房仅成交价5602套,是今年以来的第5次下跌。或在5000套上下游走一段时间。

  新房方面,一些楼盘启动分销,代理新房的机构表示近期合作项目多起来了。

  最近,杭州滨江区更有项目投出广告宣传牌,许久未见的特价房再现杭州。难道,连滨江区住宅都不梨了吗?

  01

  7折起公寓降价出售

  该楼盘坐落于时代高架旁,由2栋240米高的AB双子塔和一栋100米高的C塔组成,涵括了酒店、商业、住宅等多种业态。

  目前,项目主要在购公寓产品,住宅房源也有在售,但不是主力。

  据网传消息,项目公寓和住宅都有不同程度的优惠力度,其中公寓特惠7腰,住宅因是工抵房源,特惠9腰。

  研究员向与该项目有合作的一位中介展开了求证,对方回应该楼盘显然是在折扣出售,随后发来了两张房源价格的明细表。

  从表中可以显现出,这些房源基本都是公寓产品,优惠力度从7折到95折不等,面积越大适当的优惠也越大。并且细看不会发现,房源的毛坯总价是折扣的,精装价格是不折扣的。

  以一套10层的57方房源为事例,打折前的毛坯总价为1535350元,装修总价为171150元,合计总价1706500元。

  经过折扣,毛坯总价变成1460103元,翻新总价不变,总价降到了1631253元。毛坯的折扣和总价的折扣都约为九五腰。

  差距在大面积户型上反映出来。例如打7折的约100方户型,在毛坯价上确实打足了7腰,但由于精装价格不折扣,最终的总价相等于原价的7.2折。

  折扣的成果很见效,根据一家新房代理公司介绍,最近7天,该项目通过该公司渠道认购了70余套,平均值下来一天成交价10套左右。另据官方海报显示,过去10天,成交了260套。

  02

  “工抵房”能卖吗?

  值得注意的是,该项目并没有把所有公寓房源都进行折扣出售,只是拿出了一部分房源作为特价房,其中有一些是工抵房。

  至于住宅打折,是因为之前项目发售了十余套房子,同样是“工抵房”,目前这批房源已经销售一空。

  另外在众多中介转发的朋友圈中,也都提到了折扣房源是“工抵房”。

  何为“工抵房”?

  所谓的“工抵房”是指在某些条件下,房地产开发商为了先前项目的建设或研发,而向银行或房地产的涉及行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权。

  这类房子是可以购买的,比正常房源便宜也是合理的。

  不过还是要给购房者提个醒,在购买时应留意合约必须跟开发商签,款项直接缴纳给开发商而不非第三方,另外所有款项必须要有发票,以防止先前的纠纷。

  03

  住宅开始不好卖了吗

  该项目于2019年10月住宅先河。近两年时间过去了,依然还有房源在售,并且要靠中介“破圈”,是项目去化不好吗?

  要知道之前经常出现如此大的优惠力度的,还是2018年临安部分楼盘“双十一”活动,以及去年年初疫情时期部分房企的特定房源给特定人群的9腰优惠。

  经过理解,研究员发现该项目的去化呈现出着两个极端,商业小户型和住宅大户型买得不错:90方以上的住宅产品一共132套,目前已网签117套,已基本售罄。

  像31-64层的130-430方大平层,65-66层的260—860方复式户型,云端的高度,再搭配上大尺度,以及不低的精装标准,妥妥的豪宅。

  终究是低总价的约90方住宅产品,市场对系统并不大力——总共304套,截至目前才网签了119套。(须要考虑网签滞后因素)

  这是有原因的。首先杭州人对超高层住宅产品,接受度上并不低。

  这部分住宅位于A座的31层以上,考虑到楼幢总高度达约240米,是名副其实的超高层住区,对普通人来说是个新鲜事物。

  整个项目也只规划建设了3幢塔楼,和人们主流印象中的“小区”概念相去甚远。

  而且项目为酒店、公寓和住宅的多业态混杂,虽然设置了不同的出入口,但仍有可能带给日后管理的问题,从而影响日常生活。

  这些业态上的标新立异,都需要人们花上一定的时间去接纳。不仅如此,户型上同样存在类似于的问题。

  约90方户型并不是常规的住宅户型,做成了和LOFT公寓一样的上下格局。而且和大多数酒店式公寓一样必经燃气,以后要做饭不能用电磁炉。

  以上的种种原因造成了这部分产品并不讨喜,另外,临近年底回款指标也迫使房企在价格上作出让步,抓紧回笼资金才是王道。

  看来,虽然只是个案,但杭州楼市并转冻的信号渐多。近期先河的南站新城某粉盘,去化仅不到三成,这和此前粉盘动辄中签率不到10%构成鲜明对比。

  市场先前表现,寄居浙网将继续注目。

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