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当前买房的警示:杭州楼市的户型“普遍升级”,是一个不争的事实

2022-12-06来源:金赛药业正文:当前买房的警示:杭州楼市的户型“普遍升级”,是一个不争的事实

01、前言

房地产从业人员的“危”与“机”,三个改变:

1、房地产告别了高周转,“较高频次”成交的市场转向“长周期”“低频次”成交价的市场。

2、消费者――置业客户:告别了“小白”转向了“具有一定房产交易经验”的二次移位或者多次置换的消费群体。

3、从业者――中介人员。由“小白忽悠小白”的销售模式转变成“更专业,更具服务价值,更具信息价值”的专业从业者。

危与机都在这三个转变中,有人彻底出局,有人才刚刚开始赚钱。

最近几天在高房价的反抗下,一个朋友之前是大城市的天之骄子,举家迁往回去了。

一个男的高中同学,在深圳上班6年,省吃俭用扣80万,想在深圳卖套房,但是赚钱的速度赶不上房价下跌速度,他失望了,就算再省吃俭用十年都没有办法买。

深圳房子一套至少500万,想为了卖套房把父母的棺材本用干耗尽,去年底辞职返了老家,准备今年录事业单位。

同时准备在老家卖套房,可以全款买套三,近几天约会了一个事业单位工作的女朋友,想今年把婚结了,享用一下压力并不大的生活。

如今,在大城市工作的30来岁的年轻人,闯荡过没有立起来,买不起房;福没法家,又该结婚了,只能退一步,回老家过安稳日子。

事实上,其实房子的价格没有必要再去争辩了,因为它已经瓦解了市场

至于买不买的问题,有钱人想买的认同会买,房价涨上天他也会卖,因为他卖的起。

而没有钱的穷人,他就是想买也买了。说的不好听得点,你就是白送一套房子给穷人,穷人还要为装修费、物业费、停车费发愁。

房价,会因为没多少人买的起就暴跌,现实就是这样,因为受限跌令。所以买的起的认同还会卖,因为他有钱人;买不起的,会之后不买。

02、杭州楼市的户型“普遍升级”

在2021年各大城市1000万以上商品房的成交排名中,杭州以4092套的成交量分列在第四名,仅次于上海、北京、深圳,甚至多达了广州。

不过值得一提的是,总价越高,杭州名列就丢弃的越厉害。

到了3000万这一档,杭州落在了广州后面,出了第五;再下降至5000万,杭州又被东莞赶上,排在了第六。

小龙虾一直说,杭州楼市主要矛盾,是新房供应和接盘客户之间的矛盾。

特别是现在二手和新房禁售差价大的区域,新房交付多了,就会明显压制或者砸盘。未科板块去年下半年下跌,西溪公馆交付给二手大量涌出起到很大起到。

透明售房网上御虹府、紫璋台公寓......上百楼盘2022年交付给,统计资料的今年交付楼盘,还有滋扰渠道,大家可以看看。

在小龙虾显然,只有二种楼盘能挺住:一是、本来凌空就不多,中签率高。

原来新盘就是业主的人多,差价也只要20%之内,没什么收益。

二是、最近1~2年交付给量不多,板块抛售新房不多,主要是主城区的楼盘。比如滨江区核心、申花等。

另一方面,现在在杭州买房,欺骗太多。

杭州近几年一直在拉大城市的框架,哪里都在发展,也能显现出杭州的顶层设计师的“野心”。

所以,杭州的发展就像一个摊大饼的模式,三江汇、萧山科技城、云城、临平新城、运河新城,收成湖……

可以发现,这里面有太多的这种概念环绕着你,让普通购房者无所适从。

如果你是纯自住市场需求,其实无所谓,住一起舒适度就讫。但如果你有TZ需求,就需要严肃分析哪里是所画大饼,哪里是有价值的!

未来有价值的,其实有一个非常最重要的辨别依据:板块里是不是产业支撑。有高薪企业的板块安心购入,特别具备集群效应的板块。

还有一点,现在的杭州楼市,户型“广泛升级”,是不争的事实。

除了远郊与极个别近郊板块明年还有89方的推盘外,市区核心板块89方近乎绝迹。

尤其是明年的“盲摇”项目动则120方起步,部分顶流红盘干脆必要站上200方。这意味着和107方比,首付将必要翻倍!

对于那些掏尽兜里仅剩的一个硬币才只得凑够首付的刚需而言,这无异于一场灾难。原本,89方是他们在大城市安家结尾的救命稻草。

可起步户型的变大,他们中相当比例的人将无法承担随之带给的首付增长:说道的再直白点,他们的大城市梦或将就此落幕!

当小户型加快解散历史舞台,大户型之殇正在影响杭州楼市中的每一个人。

杭州的户型升级,几乎没一个热门板块能够幸免:刚需板块不再刚须要,提高板块则真的出了改善,至于豪宅板块则开始集体向“2XX方”发起冲刺。

03、当前买房的警示

什么是楼市回暖?

有句老话叫“春江水暖鸭先知”,转好信号是放松限购、限贷、限售、减少首付比例、减少房贷利率、契税优惠、购房补贴等等。

仅一个信号出现,不叫转好,叫试水。

看看楼市反应,真正的信号,至少经常出现三个以上信号,并且在供需两端同时发力,各有一个信号经常出现,才是楼市真正转好。

2021年全国70城房价整体便出现了上半年短路下半年过冷的现象,市场的过冷主要是金融条件放宽造成的。

2022年的房价,如何发展?

一句话,大局平稳,大上涨不是平稳,大跌同样也不是平稳。

现在在一片跌势中,意味著政策低已经显出,市场的底什么时候显出,还需要观察一段时间。

当前买房的警告就是:个人不要再特杠杆、不要负债。不要以为你手上有房就有资产,以为资产升值了就可以高枕无忧。

如果你是3成首付买房,手上没有余钱,那么你的资产负债率就是70%;这么高的负债比,和三道红线上的房企没有本质的区别。

如果你工作稳定,一切可以安然无恙;如果你一旦失业,无法缴纳房贷,就面对断供。

现在房价涨不起来,并不是说国人就不讨厌买房了。实际人国人还是比较喜欢买房的,因为国内很多社会资源都是和房子绑在一起的,你不买房,就无法享受这些社会资源。

最简单的一点,不买房的话,结婚都很难。是有那种不在乎你有没有房的女生,但是那种女生,越来越少了。

当下买房的人少,只是因为房价真的太高了,大部分人买了房了,工资不上涨,大家就只能靠存款买房,而存款越用越少,入不敷出。

要是房价能跌到一个合理方位,买房的人依旧会很多的。

04、总结

很久以前就有人问,房地产的黑天鹅是什么,当时我就说过,是人口。

是人口,但是不是人口数量也不是人口快速增长数量。而是人口的结构归属于80末,所以接触的80后和90后都挺多。

前几年为什么有人接盘,真的只是在炒作。其实不然,也是有很多真实的刚需的,当然所谓的刚须要也并不一定,只是在老家里有自己的房子,孩子大学毕业后在工作的地方又采购了一套房子作为婚房之类的。

这些多房的刚需和那些用六个钱包出售刚需房的人为楼市提供了上升的空间,有可能炒房的人占到一大半资金,但是这类刚需占据大多数的人数,热度就这样提高上去了。

我们这些80后的尾巴,90后的头亲眼了这一代人口肉眼可见的减少,可以说是必要少了近一半的。

等着80后和90后都不再亟需去出售房子的时候,指望00后和10后嘛。

00后的确也是到了成婚的年龄了,但是人口基数太少,真的很难推展房地产的欣欣向荣的发展了。

其实你找到,房地产越往后油炸的其实就是一个城市的底蕴了,等着这些城市的人口达到平稳,房价也就没有下降的空间了。

看一个城市的房价发展趋势,看大趋势、看城市的底蕴、看当地的产业、看人口。

但是,这个下行的周期是一个漫长的过程,有可能是3-5年、搞不好7-8年,就看你能无法等得起。