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到7月底了,说说我所感知到的杭州楼市情况

2021-12-01来源:杭州房产网正文:到7月底了,说说我所感知到的杭州楼市情况

最近杭州楼市确实有点凉,最直观的反应是每月的二手房成交量都在下滑——从深层次来讲是上头把水龙头给拧紧了,一个个银行没额度,按揭贷款借贷要3-6个月。

反正这段时间谁都不好受。

连月下跌的成交量

* 5月杭州市区二手房签下量堪堪过9000套,环比上升10%;

* 6月杭州市区二手房签下量超过8000套,环比下降10%;

* 7月第一周(2021.06.28-2021.07.04)市区二手房共签下逾1700套,其中,二手住宅签约量1500多套,主城区二手房签下严重不足1000套;

* 7月第二周(2021.07.12-2021.07.18)市区二手房共签约逾1400套,环比上周增加了23套。

* 7月第三周(2021.07.19-2021.07.25)市区二手房共签约逾1300套,环比上升了10.7%

虽然现在第四周的数据还没出来,但按照这样的形势,只会比前三周都较少,这样的态势7月二手房签约量能无法上6000套,还真说不好。

可以说和之前的每月斩万套比起,现在的成绩可以用惨淡来形容,至于即将到来的8月估计能维持都已经是非常困难的事情了。

二手房最新贷款政策

房产市场行情这么差和贷款政策关系很大,目前银行贷款存在几个问题:

* 周期更长。以往二手房交易流程显商贷1-2个月能结束,公积金组合债大概在2-2.5个月。现在银行借贷额度过于要排队,光借贷都要在3-6个月,而且还是激进估计。

* 利率下潜。之前一直在说道LPR没有变化,但最近下潜显然是有点多,首套5.9%,二套6%。,这么低的利率显然少见,我想已经这么高了应该不会更上一层楼了吧。

* 额度过于。住房按揭贷款算是正儿八经能流向到房地产市场的贷款资金,量大不大其实直接影响到楼市。

上周集中打电话沟通银行按揭情况,告知了杭州多家银行,情况都不是很理想。

84.4%的银行已经不相接按揭贷款(没额度),只剩能接的借贷也要3-6个月或者审核条件会严格的很多。

中间可能会有我们没有联系到的银行审查也好放款也好都会松一点,但总体来说银行这块按揭确实比以前无以了太多太多。

* 审核严苛。水龙头把手得有点紧,每个银行额度都不多的情况下,银行更不愿将贷款放给合乎他们条件的贷款人,以前有些资质差点的,银行睁一只眼闭一只眼都还能过,现在吗,真的不好说道。

说说买家买房

在目前行情下,楼市对按揭购房者来说显然是非常不友好关系:

因为利率上浮,所以办理按揭不会比以往多付更多的利息;

因为额度过于,所以银行开始滚客户,贷款审批会比以往更严苛;

因为交易周期延长,所以房东更不愿找首付层数高的买家,造成首付成数低的买家在目前形式下不太好买房;

说说卖家卖房

卖家卖房的理由不外乎移位提高,腾名额和投资套现。

经历之前一波行情,其实短期投资套现的都已经出货出得差不多了,只剩的也都是看长期不急的那波人

腾名额的要腾也早就腾好了,况且最近一段时间也没啥特别好的盘要出来(一直在传要出有新政,但一直也没有出来,估算和上次差不多,不出有新政不出有盘)。

剩下置换改善的房东本来就是要卖了房子换套更大更好的,你说买家给他三成首付只剩7成要到明年才拿得到,那他今年还能不能愉快的卖房换房了?

而且如果房东房子有抵押贷款,很多时候三成首付根本解法不了抵押,差额部分要房东自己去外汇市场大半年的时间,其实是比较困难的,说到底移位的房东也是刚需,地主家也没余粮。

基于以上几种情况,很多房东不会想卖房能不能寻找适合的买家再出。

比如首付比例能高点的,六成或者全款的,这样前期借贷款占用的资金不会较少一些,而且拿到了大部分钱,相对来说购买下一套的资金压力也会小很多,如果实在等将近就暂时不卖了,卖了反正也无法马上获得钱,而且很容易踏空。

广泛房东具有这样的心理情况下,全款反而有了谈条件的优势——别人按揭已完成整个流程估算要到明年去了,全款可以一个月或者两个月做到.

是不是减少了房东很多的绝望成本,是不是在房子价格上可以有更多的谈价空间?

毕竟目前贷款难的形势下能付全款的客户归属于少数,少意味著匮乏,错过了下个客户说道不准就要到明年才能拿到全部款项了。

说说道现在的中介

二手房的成交价数量大部分是中介们一起码做下来的,在现在的行情下成交数量大量大跌,也就意味著不会有更多的中介没有单子——在市场行情好的情况下也不太能开单的中介,市场上行还想成交,难度真的不会成几何倍下降。

而且现在贷款变难了,客户增加了,房东对首付拒绝变高了,风险变大了,成交价难度也随之提高了。

这样的情况下更加考验的是一个中介的专业度,尤其是大品牌旗下的中介,一个单子处置不好不但不赚钱不说,可能还要赔钱。

前几个月可能还不会有人说道“杭州XX月成交了多少套,是不是自己努力下也是可以在这几千套里占几套”,但时间调转到现在,这样的行情下二手房成交其实已经不再是大部分中介的重点,接下来如何生存下去才是。

所以更多的中介将视线从二手转移到租赁上来,以前有可能想去做到的租赁单子也开始做到起来了,最起码保证在这个阶段活下去,过了这个“冬天”再说。

总结:目前形势下的建议

目前行情不好是真的不好,拧紧了水龙头大家都无法无聊的玩耍了。

未来大半年就让上面政策放松还是蛮困难的,还不如看看自己要怎么做还更不切实际。

* 对于购房者来说,目前首房首贷属于“社会最底层”能不能购买房真的很难说,糟心的时间周期导致了现在大部分房东不不愿拒绝接受这样的付款方式,更别提有些还想上公积金人组贷款的了,至于6成首付现在反而变成了二手买房低于门槛。

不过话说回来现在全款买房还是比较香的,自由选择余地比较大,有些房东急着银子,对时间周期要求高就是要找全款的买家,有需求就代表有讲价格的空间,至于多少就看个人谈判水平了。

但同时经历过一波下跌行情,热门区域房东们广泛预期都提高了很多,可能有些买家把全款当作尚方宝剑,就让手持大刀多砍些价格,难度还是很大很大的

* 对于房东来说,目前其实不合适卖房,等待时间真的太长了,而且还要警惕买家办理按揭能无法通过,这个阶段买家被拒贷概率其实相当大,至于遇上全款的买家也要做好被刀的打算,要让多少根据个人需求来定。

* 对于中介来说,这个阶段真的不会有很多同行混不下去的,保证让自己童年这个“冬天”,同时不断修练自己的基本功才是现在的当务之急