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格局成型的“杭州第三极”,再看三江汇的房产价值

2021-11-30来源:杭州房产网正文:格局成型的“杭州第三极”,再看三江汇的房产价值

  最近," 社保延长 " 的流言漫天,人心惶惶。

  新政显然地还没来,但这个节点上,市政府《构建共建共享公共服务体系的专项计划》公开发表印发稿倒是来了;

  ▲专项计划公开发表征询

  其中涉及住房的几项改革极为吸睛,涉及学区打通、老破小改造、郊区供地增加及最重磅的共计产权房和差异化购房政策,解析参见上周末的问答第 9 条;新政来了?!差异化购房政策影响几何 | 房叔解说 No.132

  ▲首创差异花购房政策

  而差异化购房政策,直接提到在三江汇实践,核心是确保 " 职住均衡 ",让户籍和工作在三江汇的人员可以享有当地的优先购房权利;

  一石激起千层浪,缩人群还限地域,这难道是先前新政的方向?  距离上次笔者写出三江资已三月有余,相比 " 绿色、生态、未来城市、城乡平衡 " 这些大词和规划,慢慢的,现在的它已经长出有雏形;  在现在的节点值得再看三江汇,这个总是能被关照的大板块,该以什么态度面临?

|   PART 1   |

  首先,基础科普;

  很多朋友直到今天实际还不清楚三江汇到底是哪一片,多大范围,如图是规划局官方公示的范围,协商范围 458 平方公里,重点管控区 265 平方公里,牵涉到 11 个街道,37 个控规单元,也就是红色线的部分;

  ▲牵涉到范围

  这是 4 区同步的省直属的三江汇管委会必要落地管辖区,翻译翻译,这一块的规划建设工作直接对省委负责,杨家杭州都不懂 " 省里管 " 三个字的分量;

  ▲之前不作铺垫的景观控制规划

  三江汇的概念明确提出到目前已经 1 年半了,规划实际逗留在 " 绿色、景观、生态 " 层面,出来的官方图仅有是绿油油的,字眼清一色 " 维护、人与自然、城乡一体 ";

  这对于笔者这种 " 精神乡下人 "、" 现代建筑疲惫客 " 是受用的,但对广泛重视市场后端的地产圈无疑不那么发烧,龙坞、复兴这类山好水好地方房价却安静如水也是类似的缘由;

  绿色多是好事,绿色和乡镇太多则不会让城市资源与产业密度减少,使得土地价值折扣,消费者也会只为这份 " 绿 " 代价高额的代价;

  ▲三江汇目前区块名和未来的空间比重

  既然是未来城市还要城乡均衡,在三江汇只有 10% 的生产空间布局下,要有充足的城市性,产业必须新的,必须强劲,必须可持续!

  而迷雾在最近的几大利好具体后已然骑侍郎去许多," 探寻房住不炒的未来城市样板 " 终于露出了它 " 城 " 的那部分。

   |   PART 2   |

  第一受到影响:蚂蚁重新 " 开业 ",产业中心地块落地。

  ▲蚂蚁二期地块

  继一年半的基础工作(村庄拆改、地质勘探、企业招商、生态修缮等)已过大半,之江蚂蚁地块北侧商业用地正式上海证券交易所,地块监管协议上列明 " 金融商务用地的集团总部项目建设,杭州市域范围内,100% 谦和,年纳税不得低于 40 亿 ",谁都告诉即使不是蚂蚁二期也是 " 类蚂蚁 " 巨头了;

  《湘湖 · 三江汇未来城市先行实践区总体规划》上月公开招标,继生态中心地块之江绿心确认后,产业中心地块也落地,就在之江双浦地块,西接云栖小镇、东接绿心,与长安沙隔江相望。

  ▲双浦沦为产业中心地块

  之江的格局已然明朗,北侧是以美院、浙音、浙大之江校区为首的高校群和文创产业、南侧双浦地块作为产业中心、袁浦作为生态中心;

  ▲袁浦绿心沦为生态中心地块

  ▲三江汇功能色系图

  第二受到影响:浙江第一示范区产业高地。不会这么说不是盲目的瞎猜,7.19 刚刚上线的《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案》,经济发展部分第一条如图;

  ▲共富示范区实施方案细则的经济部分

  共同富裕示范区实施方案细则 " 举国体制浙江路径 " 这个 title 够规格了吧,写出的很清楚:探讨互联网 +、生命身体健康、新材料三大科创高地;

  来来想到省会杭州哪个试点当得起;

  单论 " 互联网 +",云城有可能是更高的高地,但能同时聚齐三大科创高地的只有三江汇。

  生命健康、医药产业企业聚集的地区在哪里?问:在浦沿。滨江自 2013 年起最后的沿江地块,在之前笔者的浦沿板块推文里就曾提及的 " 智慧新天地 ";(蛰伏 10 年,滨江最后的辉煌即将启动!| 房叔说 No.198)

  新材料产业聚集地在哪里,问:萧山产业新城,杭州新材料产业园区已经投放接近 3 年。具体位置在河上,很 " 恰巧 " 的,紧挨三江汇地块;

  互联网 + 就不必多说道,尽管实际的产业实力和科创水平很难在未科、云城、云谷之上,但云栖大会 + 蚂蚁的灯塔起到 + 政策倾斜对大量互联网企业入驻的助推也是不容忽视的;

  ▲ 2021 三江汇动工产业项目

  这是今年三江汇开工的 19 个产业项目,看公司名称就告诉和这三类产业高度吻合;

  第三受到影响:探索职住均衡的差异化购房政策。

  这是这个大板块最必须聊的,首先具体一点,职住一体,是指户籍和工作均在该区域,和 = 都要具备,即在这工作且在这落户的人才享受差异购房的优先权,甚至共计产权房极有可能在这里同时实践;

  这对于人才的引流效应是极大的,意味着在这个几乎拆干净的区域,5 年左右入驻建设完成的企业员工的配套住房问题不会溶解非常多;

  这对于炒房投机客的扼制起到也是巨大的,意味著在这里购房需要相当的门槛,是一种类特区的购房资格,也合乎 " 共同富裕 "、" 房住不炒 " 的大方向和精神。

   |   PART 3   |

说道了这么多三江汇的利好和政策定位,谈谈房叔的对此的态度:  三江汇中长期一定会是杭州三大顶流区域,且这个中长期不会在强政策驱动下延长,和城西科创大走廊、挟江两岸沦为未来城市的三极;但是,一定无法以投机、投资的逻辑看来这个区域,说白了,买住难买油炸!

  首先,单论政策弯曲和定位,三江汇已经顶身下了,国字结尾,浙江路径,共富样板:这代表了三江汇这个区块的界面提升一定会好,能级一定飞涨,从进驻企业到后期住房方方面面全部省里直管,这是一个分明的类特区;

  第二,要在 3-5 年内持续仔细观察进驻企业的表现和现实的人才聚集情况,能起来的才叫样板示范,三江汇一定能一起,但是必须仔细观察的是它的能量挤满和辐射能力;

  第三,差异化购房和职住均衡是个系统的内部受到影响,但不是市场受到影响!纵观杭州近几年所有的政策,可以清晰地看到 " 人才为王 " 四个大字,这套规则的设计也是如此;

  这不是 " 未来科技城 " 模板,有未来科技城 - 产业人才挤满 - 居住于供应不足 - 板块价值提升 - 更多企业进驻 - 居住外溢 - 周边板块提高;

  这是提前建起高墙:三江汇 10% 的产业空间,14% 的居住空间(相等于两个老下城),4% 空间机动,确保这个区域内工作并落户优先购房;

  前端企业入驻要有资格和规模,后端诸如人才辞职、已有住房的漏洞,一定会原作年限、资格、买入、产权等等措施调补上,保证该区域的购房只能在一定时段内人才和下一波人才之间流动,实现房住不炒;

  如果这个共同富裕样板最终构建良性内循环,则辐射起到相对受限;  最后,面临如 " 雄安、三江汇 " 这类强劲行政属性的类特区,房叔还是建议大家从容为主,一个新鲜事物的问世需要时间检验的,何况是 " 共同富裕 "、" 职住均衡 "、" 城乡平衡 " 这样理想色彩浓厚的、多中心的实践中区。

   |   PART 4   |

  购房策略。

  就算房叔是一个比较谨慎且激进的态度看待三江汇短期的市场表现,但不得不说道仅仅地理区位这里面好多板块仍然有相当的市场价值,且三江汇的逐步推进,将大幅度提升这个大区域的城市界面,这点毫无疑问;

  说人话,光是牵涉到 4 条地铁和沿江界面还有这么多公司入驻的示范区,又是西湖区又是滨江区的,我卖个房子,有山有水有湖有配套预期和具体的地铁,过几年卖给这里的高薪人才也是很香的,别管买了之后这个房子怎么流动;

  三江汇内部,沿着江和地铁卖;

  浦沿是目前建设的热点,38000 元 /㎡的限价,笔者建议智慧新天地片区最好,东边也不要离浦沿路太远的楼盘值得出售,抛开三江汇这里也是滨江城市设计的三大核心区之一,沿江、4 号线南延八九不离十、生物医药产业人才挤满、交通四通八达四大受到影响;

  ▲栖棠誉湾

  举个例子,栖棠誉湾在这个区位,非双限地,笔者去现场看完,已经建得很高了,大概要熬成现房预售,参考现在浦沿的限价必定是很香的;

  ▲荣盛江荣府

  江荣府,38000 元 /㎡的限价,浦沿地铁盘,预计年内先河 6 幢,户型建面约 119-129 方,有一点抢走一把;

  ▲滨耀学府

  滨耀学府,位置靠里了不少,地铁较远,适合备选;

  之江新城和转塘的美院和音乐学院板块也是如此,12 号线和 10 号线不会让西湖区的南北彻底成为一体;

  尤其 10 号线,从梅灵南 6 车站地铁到吴山,再也不用绕行和翻山了,已知不久还不会发售龙坞中港项目、地铁转塘项目、祥生双浦项目,有一点持续观望,尤其是地铁转塘项目 3.54/3.14 万 /㎡的精装限价,祥生双浦 2.82 万 /㎡的精装限价,在这换回个西湖区的学籍也不俗;

  三江汇周边,会有一定的外溢效果,如银湖新城、龙坞、小和山板块,但正如笔者所言,强劲行政的类特区,又是一个中长线的建设周期,市场外溢效果不会太明显,按照地铁和通勤的思路买,别罩上太多三江汇的光环即可;

  一切新生事物的思索,都需要时间开花结果,这是保守主义的智慧;

  对老百姓来说,买房这种大事,长平一战不如日拱顶一卒。